Diagnostics Immobiliers Obligatoires Achat / Vente / Location

Le calcul de la surface privative Loi Carrez / Loi Boutin permet d’estimer la superficie de votre bien. Cependant, il faut tenir compte de certains critères (voir tableau n°1). La loi nᵒ96-1107 du 18 décembre 1996 définit les critères de la loi Carrez. Cette loi permet avant tout d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Pour les critères liés à la loi Boutin, il s’agit de loi n°2009-323 du 25 mars 2009, « loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion ».

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vise à établir un bilan de la dépense énergétique de votre logement. Il fait parti des diagnostics immobiliers obligatoires vente / location. Il évalue la consommation d’énergie pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, la climatisation ainsi que l’émission de la quantité de gaz à effet de serre ou GES en kg_eqCO₂ / m².an. Le rapport contient aussi des recommandations d’amélioration énergétiques.

• Classes de performance A à G pour les logements.

• Classes de performances A à I pour le tertiaire.

Le propriétaire à l’obligation de fournir un DPE pour :

• La vente de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006. Il est mis à disposition de tout acheteur potentiel et annexé à tout avant-contrat ou, à défaut à l’acte authentique.
• La location, la vente de constructions neuves dont le permis de construire a été déposé postérieurement au 30 juin 2007.

Le DPE est valable 10 ans. Il n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur.

Le rapport de l’état de l’installation intérieure d’électricité est un état des lieux des installations selon les articles L134-7 et R134-10 à R134-13 du code de la construction et de l’habitation, du décret no 2008-384 du 22 avril 2008 et l’arrêté du 2 juillet 2018 modifiant l’arrêté du 8 juillet 2008 modifié définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure d’électricité dans les immeubles à usage d’habitation. Le Fascicule de documentation NF C16-600 de Juillet 2017 est le document de travail du diagnostiqueur.

Le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation  comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique, un état de cette installation établi depuis moins de 3 ans. Un Consuel peut se substituer au rapport de diagnostic. Validité du diagnostic : 3 ans. A compter du 1er juillet 2017, le diagnostic électricité est obligatoire pour les biens loués dont le permis de construire a été accordé avant le 1er janvier 1975 (baux signés à compter du 1er juillet 2017). Décret 2016-1105 du 11 août 2016. Validité du diagnostic : 6 ans.

Le rapport de l’état de l’installation intérieure de gaz est un état des lieux des installations uniquement. Il est établi selon les articles du code de la construction et de l’habitation, L. 271-6, R. 271-1 à R. 271-4 et R. 134-6 à R. 134-9.

Son but est d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des occupants lors de l’usage des appareils à gaz. Il permet également d’informer les futurs acquéreurs. En aucun cas il ne s’agit d’un contrôle de conformité. La norme NF P 45-500 de janvier 2013 est le document de travail du diagnostiqueur.

Le vendeur de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation comportant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans doit annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse à l’acte authentique, un état de cette installation établi de puis moins de 3 ans.

Un certificat de conformité (Modèle 2 cerfa_16026-01) peut se substituer au rapport de diagnostic s’il a moins de 3 ans.

A compter du 1er juillet 2017, le diagnostic gaz est devenu obligatoire également pour les biens loués dont le permis de construire a été accordé avant le 1er janvier 1975 (baux signés à compter du 1er juillet 2017). Validité 6 ans.

Le CREP est défini par l’article L.1334-5 du code de la santé publique. Il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements peints du bien concerné. Le but est d’identifier ceux contenant du plomb. Il doit permettre également la description de leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité. La norme NF X 46-030 d’avril 2008 est le document de référence du diagnostiqueur.

Le Crep est valable 1 an à la vente en cas de constatations de seuils plomb. Dans le cas contraire sa validité est illimitée. Pour la location, la validité est de 6 ans en cas de dépassement de seuils.

Le repérage des matériaux et produits pouvant contenir de l’amiante est obligatoire pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il est également obligatoire en cas d’absence de Dossier Technique Amiante (DTA). Si le Dossier Technique Amiante (DTA) est antérieur au 05 février 2013, il faudra le refaire. Ce diagnostic permet d’évaluer l’état de conservation. Il permet d’estimer si des fibres peuvent être libérées dans l’air ambiant.

L’objectif de la règlementation consiste à les repérer et à supprimer les situations les plus à risques.

La durée de validité de l’état d’amiante est illimitée en cas d’absence. Sinon en cas de présence détectée, la validité est de 3 ans pour les matériaux friables. La norme NF X46-020 d’août 2017 2008 et les arrêtés du 12 décembre 2012 et 26 juin 2013 sont les documents de travail et de référence du diagnostiqueur.

Ce diagnostic est obligatoire pour un bien situé dans une zone géographique avec arrêté préfectoral. Un état relatif aux termites datant de moins de six mois, doit être réalisé.

Lorsque la vente porte sur un bien situé dans un immeuble en copropriété, le diagnostic termites porte exclusivement sur la partie privative du lot. Le document de référence du diagnostiqueur est la norme NF P03-201 de février 2016.

Un ERP, Etat des Risques et Pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) est obligatoire. Les articles L125-5 à L125-7 et R125-26 du code de l’environnement y font mention. C’est le préfet qui transmet les informations nécessaires à l’établissement de cet état. Il doit être annexé à la promesse de vente (ou, à défaut, à l’acte de vente) ou au bail.

Si l’état des risques et pollutions manque et que l’acquéreur découvre que le logement est situé dans une zone à risques, il peut saisir le tribunal pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.

Vous pouvez consulter les risques naturels directement sur le site georisques.gouv.fr. Le formulaire est également téléchargeable sur le site service-public.fr.

Pour l’État des Nuisances Sonores Aériennes (ex Plan d’Exposition aux Bruits – PEB) relatif au bruit des aéroports (ENSA), on peut aussi se référer au site geoportail.gouv.fr. Pour le formulaire réglementaire (devenu obligatoire depuis le 1er juin 2020), vous pouvez aussi le télécharger sur le site du service-public.fr.

L’État Des Lieux est un document nécessaire à la constitution du dossier de location. Il a un intérêt double :

• A l’entrée du logement, il protège les intérêts du locataire. Il permet de relever tous les points non conformes à l’entrée du logement.
• A la sortie du logement, il protège les intérêts du propriétaire. Il détaille précisément les dégradations liés à l’usage non conforme du logement et du mobilier.

Le contrat de bail doit décrire le logement faire le point sur le loyer et les provisions et définir les provisions.

L’évaluation liée aux dégradations est normalisée et doit être réalisée par un professionnel.

C’est le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 qui fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.