Le métier de diagnostiqueur

Le métier de diagnostiqueur implique l’analyse des risques (ou des dysfonctionnements) possibles relatifs à un bien. Il le fait dans le cadre strict de ses missions. Son objectif est d’abord d’informer sur l’état du bien et ses risques pour la santé et la sécurité. Les diagnostics s’accompagnent alors de préconisations, voire créent une obligation de travaux à la charge du propriétaire, de l’occupant ou de l’exploitant.

Le cadre réglementaire qui régit le périmètre d’action du diagnostiqueur est précis et permet de le protéger de dérives volontaires ou involontaires de certains donneurs d’ordre peu scrupuleux.

Au-delà du cadre obligatoire des certifications pour chaque diagnostic, le diagnostiqueur a :

• l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle
• l’interdiction de développer des liens ou des relations pouvant porter atteinte à l’impartialité et à l’indépendance du professionnel
• l’obligation de remettre un rapport de diagnostic en bonne et due forme au client, ainsi qu’un certificat d’indépendance, d’aptitude et d’assurance (attestation sur l’honneur)
• obligation d’informer les autorités des résultats de certains diagnostics (risques d’exposition au plomb, amiante, termites, gaz…) notamment l’ARS

1.   Certifications

L’ordonnance du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction, marque le début de la professionnalisation du métier de diagnostiqueur immobilier. Les organismes accrédités doivent obligatoirement pouvoir certifier les diagnostiqueurs. Un unique dossier de diagnostic technique (DDT) doit regrouper tous les diagnostics techniques immobiliers.

Un centre de certifications accrédité COFRAC (Comité FRAnçais de Certifications) doit valider les certifications.

La direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction rappelle qu’en application des dispositions du décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006, les états, constats et diagnostics constituant le dossier de diagnostic technique exigible à l’occasion de ventes de biens immobiliers doivent être établis, à compter du 1er novembre 2007, par des opérateurs :

• certifiées par un organisme accrédité

• assurés eux-mêmes ou par l’intermédiaire de l’entreprise à laquelle ils appartiennent.

L’arrêté du 25 mars 2019 modifie l’arrêté du 2 juillet 2018 définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et des organismes de formation et d’accréditation des organismes de certification.

2    Indépendance et Impartialité

L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation précise les contours :

« Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 134-1 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés.

Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa… »

Le décret 2010-1200 du 11 octobre interdit également les commissions ou rétrocommissions entre diagnostiqueur et agent immobilier ou entreprise de travaux en relation avec les diagnostics.

3   Assurance

Le métier de diagnostiqueur implique également de souscrire à une assurance. L’article R. 271-2 du code de la construction et de l’habitation décrit les montants d’assurance :

« Les personnes mentionnées à l’article L. 271-6 souscrivent une assurance dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 euros par sinistre et 500 000 euros par année d’assurance ».

Cette assurance permet de couvrir toutes fautes mettant en cause la responsabilité contractuelle ou délictuelle du diagnostiqueur.

4 Cadre et méthodologie de travail

Avant toute intervention, le diagnostiqueur doit établir un devis et un ordre de mission. Son rôle est d’obtenir le maximum de données afin d’optimiser son action. C’est un point qu’il ne faut surtout pas négliger.

Il doit être possible d’établir :

• les coordonnées du donneur ordre et du propriétaire
• l’adresse du bien
• le ou les besoin(s) relatifs au logement ou au bâtiment
• les circonstances et le champ de la mission
• l’état d’occupation du bien

Sur cette base, le diagnostiqueur établit un devis qu’il soumet au client pour signature. Pour établir le contrat, le client devra ainsi notifier la mention « bon pour accord ». Ce devis devient donc un contrat. Le diagnostiqueur propose donc l’ordre de mission au client.

Le diagnostiqueur doit demander quelques informations sur le bien afin de l’aider dans sa mission. Il pourra en outre se référer au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division, acte de vente, …

Avant de commencer le diagnostic, un repérage des lieux est nécessaire afin de permettre un zonage précis de chaque local. Afin de repérer précisément chaque unité de diagnostic, un croquis permet de définir le zonage.

5    Responsabilités contractuelles du diagnostiqueur et obligations du propriétaire

Le propriétaire peut mettre en cause la responsabilité du diagnostiqueur. Cependant, le locataire ou l’acquéreur peuvent aussi rechercher la responsabilité du diagnostiqueur directement.

Le contrat entre le diagnostiqueur et le propriétaire est une variété de louage d’ouvrage au sens de l’article 1710 du code civil. En cas d’inexécution contractuelle, le propriétaire pourra en conséquence engager la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement de l’article 1147 du Code civil. L’article 1217 du Code civil inscrit la faculté de demander réparation des conséquences de l’inexécution contractuelle

Cependant, le propriétaire doit informer le diagnostiqueur afin qu’il établisse en toute connaissance de cause le diagnostic. Le propriétaire qui restreint délibérément la mission confiée ne peut engager la responsabilité du diagnostiqueur.

La norme AFNOR indique l’obligation pour le propriétaire de fournir au diagnostiqueur les anciens rapports établis. Il doit ainsi indiquer les travaux réalisés sur l’immeuble, et qui pourraient avoir un impact sur le diagnostic. Le propriétaire a l’obligation de laisser le diagnostiqueur accéder à l’ensemble des parties du bien et il doit l’accompagner afin de lui apporter toutes informations utiles. Le propriétaire doit également manipuler les appareils faisant partis du diagnostic (pour le diagnostic du gaz notamment).

6    Responsabilités vis à vis du locataire ou de l’acquéreur

Bien qu’ils ne soient pas liés contractuellement au diagnostiqueur, le locataire et l’acquéreur peuvent également engager sa responsabilité. Il s’agira alors d’une responsabilité délictuelle au sens de l’article 1382 du Code civil, devenu à la suite de la réforme du droit des contrats, l’article 1240. Ils vont donc demander réparation du préjudice du fait des fautes commises par le diagnostiqueur, par le biais, le plus souvent, du propriétaire.

Quel que soit le créancier de la réparation, le diagnostiquer n’engage sa responsabilité que si la faute professionnelle est établie. Il conviendra en conséquence d’établir en conséquence quel dommage sera réparé. Le lien de causalité entre la faute et le préjudice doit être parfaitement établi.